幸福99的部落格

自2000年網路股泡沫破滅之後，美國經濟步入衰退，美國聯準會為振興疲弱的經濟，不惜將聯邦利率水準降至1%的空前低點，以刺激經濟成長。低利率環境成為房地產泡沫化的近因，由於資金使用成本低廉，加上房地產投資報酬率誘人，使得民眾不僅買屋自住，更紛紛投入房地產領域，造就美國房地產的繁景。

即便在網路股泡沫破滅，美國股市大跌期間，美國房價卻仍持續上漲。從1990年初至2005年中，美國房價平均年成長率達8.8%。房市泡沫其實不是新鮮事，不過這一回卻伴隨著另一個華爾街的傑作：「資產證券化」。 美國近年來資產證券化大行其道，各類債權均被包裝為金融商品出售，房地產債權數量龐大，成為證券化的資產之一。房地產債權證券化雖然增加實體資產的流動性，也提供一般投資人參與房地產放貸的機會，同時也將金融機構放貸的風險移轉至房地產債權證券持有人身上。

然而，隨著金融機構放款所承擔的風險降低，加上市場激烈競爭，金融機構開始降低核貸標準。整個次級房貸貸款的品質隨著金融機構降低貸款標準每況愈下，次級房貸的核貸金額也超過貸款者所能負擔的水準。

2004年起，因通膨上升，聯準會開始調升利率，讓次級房貸氾濫的問題浮上檯面。貸款者無力償還本息，使次級房貸的違約率隨著市場利率升高，造成抵押品遭到扣押拍賣，次級房貸證券價格下跌，造成次級房貸證券投資人的損失。

美國次級房貸問題雖然嚴重，但真正令投資人恐慌的是結構複雜的CDO（Collateralized Debt Obligation，抵押債務債券，或稱擔保債權憑證）。CDO是將證券化資產再次分拆包裝後的證券化商品，其依照信用評等的不同而納入各類型的資產。信評機構根據其所含蓋的資產給予信用評等，而大部分的投資人則根據信評機構的評等結果買進或賣出。

在CDO將資產層層分拆及包裝下，投資人難以正確計算CDO的合理價格，也無法預估次級房貸問題將蔓延至何種程度。加上CDO的流動性不佳，在次級房貸問題浮上檯面後，投資人紛紛要求撤回相關投資，令許多基金經理人不得不殺出部位，以因應贖回壓力。

次級房貸問題引爆後，投資人有如驚弓之鳥，金融機構則緊縮銀根，使得信用市場的流動性頓時消失，就連信用良好的機構也無法順利融資。全球央行為穩定市場信心，開始透過各種管道將資金注入市場，以回復流動性，美國聯準會更不惜二度降息，以解燃眉之急。

次級房貸肆虐下，華爾街高手過招也是輸贏兩樣情，許多避險基金在此期間績效不佳，甚至有些基金慘遭破產的命運。